Il dibattito pubblico sul mercato delle locazioni nelle grandi città italiane si è concentrato su una domanda: la crescita degli affitti turistici e dei bed & breakfast ha di fatto svuotato il mercato degli affitti residenziali? I contratti di lungo periodo stanno davvero scomparendo? Per provare a rispondere a queste domande è utile guardare ai dati ufficiali delle statistiche trimestrali sulle locazioni dell’Agenzia delle Entrate, che rilevano esclusivamente i contratti registrati. L’analisi dei dati relativi al 2025, su Roma, confrontato con quelli del 2024, che ho prodotto con apposita elaborazione, mostra un quadro più complesso rispetto alla narrazione dominante: il numero complessivo dei contratti cresce, ma cambiano le tipologie di locazione. A Roma il quadro è ancora più significativo, anche alla luce del forte incremento del turismo e dell’impatto del Giubileo. Considerando tutti e quattro i trimestri del 2025, a Roma sono stati registrati 54.053 nuovi contratti di locazione (esclusi quelli per porzioni di appartamento destinate a studenti), contro 48.133 nel 2024. Nel dettaglio: 10.656 contratti a libero mercato (11.271 nel 2024); 7.756 contratti transitori (4.849 nel 2024); 27.188 contratti agevolati (26.337 nel 2024); 7.453 contratti studenti per interi appartamenti (5.676 nel 2024). A questi si aggiungono 15.683 contratti per studenti relativi a porzioni di appartamento, contro i 10.195 del 2024. Nel complesso, quindi, nel 2025 a Roma sono stati stipulati 69.736 contratti, considerando anche le locazioni studentesche per porzioni di immobile, contro 58.228 nel 2024. Un elemento particolarmente rilevante riguarda le locazioni di lungo periodo. Nel 2025 a Roma i soli contratti 3+2 e 4+4 sono stati 37.744, un numero sostanzialmente stabile rispetto ai 37.608 del 2024. All’interno di questa categoria, i contratti agevolati rappresentano ormai la quota largamente maggioritaria e circa la metà dell’intero mercato delle locazioni cittadino. Si osserva invece una riduzione costante dei contratti a libero mercato, già evidente nel 2024. Se il numero complessivo dei contratti cresce, il cambiamento più evidente riguarda la durata delle locazioni. Nel 2025 a Roma i contratti transitori e quelli per studenti (considerando solo interi appartamenti) sono stati 15.208, contro 10.195 nel 2024. Ancora più forte l’aumento delle locazioni studentesche per porzioni di appartamento, passate da 10.195 nel 2024 a 15.683 nel 2025. Alla luce dei dati ufficiali non emerge una riduzione complessiva del numero dei contratti di locazione, nemmeno in una fase caratterizzata dalla forte espansione degli affitti turistici prima e durante il Giubileo. Piuttosto, sembra emergere un diverso orientamento dei proprietari: una parte degli immobili si sposta verso contratti transitori, cresce l’offerta di locazioni per studenti, aumentano anche i contratti agevolato. L’espansione dei bed & breakfast potrebbe quindi derivare più dalla messa sul mercato di abitazioni precedentemente sfitte che dalla trasformazione diretta di appartamenti affittati con contratti di lungo periodo. Il vero problema resta il costo degli affitti. Se il numero dei contratti non diminuisce, resta però una criticità evidente: il livello dei canoni di locazione. Tutte le tipologie contrattuali hanno registrato negli ultimi anni aumenti significativi degli affitti, rendendo sempre più difficile l’accesso alla casa per ampie fasce della popolazione urbana. Il mercato delle locazioni non scompare dunque, ma cambia struttura. E soprattutto diventa sempre più caro. L'articolo I b&b hanno svuotato il mercato degli affitti? A Roma i numeri raccontano un quadro più complesso proviene da Il Fatto Quotidiano.

In Italia gli eventi meteorologici estremi non sono più un’eccezione, nelle grandi città come nei piccoli centri. Secondo l’Osservatorio nazionale Città Clima di Legambiente, nel 2025 ci sono stati 376 fenomeni: il 5,9 per cento in più rispetto all’anno precedente. Il Nord conta il numero più alto, 199, Genova è la città più colpita seguita da Milano e Palermo. Tra gli eventi più diffusi ci sono gli allagamenti causati da piogge intense, i danni per vento e le esondazioni dei fiumi. Proprio il fattore idrogeologico rischia di influire sulla quotidianità, a cominciare dal prezzo delle case. Una nuova ricerca del gruppo di Estimo e Valutazione del Dipartimento di architettura, ingegneria delle costruzioni e ambiente costruito del Politecnico di Milano, guidato dalla professoressa Francesca Torrieri, che da anni lavora sul tema, insieme al Massachusetts institute of technology di Boston, ha analizzato in maniera sistematica il nesso tra valore degli immobili e il rischio alluvioni. Il punto di partenza è stato il mercato immobiliare lombardo e la mole di annunci pubblicati sul portale immobiliare Idealista tra il gennaio 2015 e il 2025. Questi dati sono stati analizzati dal ricercatore Marco Rossitti, che grazie al progetto Rocca ha potuto condurre la ricerca presso il Center for Real Estate del MIT di Boston, con la professoressa Siqi Zheng, e pubblicare il paper “Valutazione del rischio di alluvione e caratteristiche di resilienza nel mercato immobiliare italiano”, tra le prime indagini sistematiche sull’influenza del rischio di alluvioni sui prezzi delle case nelle città italiane. Secondo l’Istituto superiore per la protezione e la ricerca ambientale, in Italia circa il 40 per cento della popolazione vive in aree potenzialmente soggette a inondazioni e queste zone rappresentano circa il 30 per cento del territorio nazionale. Per scandagliare il nesso con il valore delle case, la ricerca è partita dal mercato immobiliare lombardo: sono stati analizzati 1.044.531 annunci, dislocati in 502 comuni; per la metà case al primo o al secondo piano e per il 74 per cento immobili costruiti prima del 1990. Le zone degli annunci individuati sono state confrontate con la mappa della pericolosità alluvionale dell’Ispra. Da qui è emerso un primo risultato: una casa che si trova in una zona a rischio alluvione costa in media lo 0,48 per cento in meno, deprezzamento che tra il 2018 e il 2020 – anni con fenomeni alluvionali intensi in Lombardia – è arrivato all’1,33 per cento. In questo, lo stato di conservazione degli immobili fa la differenza: nelle case vecchie lo sconto supera il 2 per cento mentre per gli appartamenti in buone condizioni il deprezzamento scende allo 0,34 per cento. Un secondo fattore preponderante è l’altezza a cui si trova la casa: il piano terra arriva a un deprezzamento dello 0,91 per cento, mentre i piani superiori sono scontati “solo” dello 0,50 per cento. “Questo dimostra la ‘resilienza verticale’ – spiega Rossitti – e potrebbe essere uno strumento per approcciare la progettazione in modo diverso, per esempio pensando di non utilizzare il piano terra a scopo abitativo”. Il valore degli immobili risente anche di un altro fattore, gli investimenti pubblici fatti per mitigare il fenomeno alluvionale, come dimostrano gli oltre 12mila interventi tra il 1998 e il 2025, analizzati tramite Open CUP, portale del Dipartimento per la programmazione della politica economica. L’impatto negativo del rischio di alluvione si attenua con l’aumento degli investimenti nella mitigazione, passando dallo 0,96 per cento nei comuni senza interventi allo 0,43 per cento nei comuni con interventi pubblici. “Questo è un altro risultato interessante anche in un’ottica di pianificazione e conviene investire in interventi di mitigazione anche per la stabilità dei mercati immobiliari” sottolinea il ricercatore. Al contrario, se non si investe per mitigare il fenomeno alluvionale, si rischia di rendere instabile e di conseguenza poco accessibile il mercato, facendo sì che i meno abbienti si possano permettere le case che costano meno proprio perché si trovano nelle aree più fragili dal punto di vista ambientale. La percezione del rischio idrogeologico sta aumentando negli ultimi anni ma nelle città come Milano “non è un qualcosa che produce un effetto diretto sul mercato immobiliare, visto che è molto difficile trovare un immobile lì” continua Rossitti. Diverso è il caso dell’esperienza statunitense che dimostra un livello di consapevolezza più diffusa, con la popolazione che ha a che fare ripetutamente con fenomeni di uragani, alluvioni, maree e sa come comportarsi in caso di pericolo. A fare la differenza è anche il tipo di modello abitativo: in Italia “abbiamo una caratterizzazione di edifici residenziali pluripiano, mentre negli Usa c’è un ambiente costruito diffuso, a bassa densità” evidenzia il ricercatore, ma la maggiore consapevolezza del rischio, oltreoceano, emerge anche dagli stessi annunci immobiliari: “In America c’è l’obbligo di flood risk disclosure. Come noi abbiamo l’obbligo di certificazione energetica, di indicare la classe energetica dell’immobile, in un annuncio immobiliare, negli Stati Uniti è scritto se l’immobile è in area a rischio” spiega Rossitti. Al contrario, in Italia l’attenzione per questi fenomeni subisce un’accelerazione quando effettivamente avviene un evento estremo. “Abbiamo dei piani di gestione del rischio alluvionale, ma sono piani che anche in ambito professionale e tecnico non sono così diffusi e noti; c’è tutto un tema di consapevolezza che poi dovrebbe tradursi nella definizione delle misure strutturali” spiega Rossitti. La chiave per gestire questi fenomeni è l’awareness, da diffondere anche tra la popolazione. Gli interventi “oscillano dal piano strutturale e infrastrutturale agli interventi non strutturali, fino a migliorare il sistema di allerta, educare le comunità all’adattamento preventivo e a capire cosa fare in caso di evento estremo” evidenzia il ricercatore. Insieme al ruolo delle istituzioni emerge quello della ricerca, per “provare a mettere a terra, a portare all’interno delle comunità anche queste conoscenze che non sono di immediata gestione, e provare a renderle più fruibili” conclude Rossitti. L'articolo Aumentano gli eventi estremi e le case nelle zone a rischio valore perdono valore. Soprattutto se al piano terra proviene da Il Fatto Quotidiano.

In Italia sono circa 1,5 milioni le famiglie che vivono in una condizione di “grave disagio abitativo“. Schiacciate dall’aumento dei canoni d’affitto e, in misura minore, delle rate dei mutui. A stimarlo è Nomisma, che nell’ultima edizione dell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare lancia un nuovo allarme sul costo dell’abitare, ormai fuori scala rispetto ai redditi disponibili di una parte crescente della popolazione. Secondo la società di consulenza, il disagio abitativo riguarda il 15,5% delle famiglie italiane e si misura quando la spesa per la casa supera il 30% del reddito, soglia tradizionalmente considerata il limite della sostenibilità. Una condizione che non colpisce più soltanto le fasce sociali tradizionalmente intercettate dall’edilizia residenziale pubblica, ma coinvolge sempre più spesso nuclei monoreddito, lavoratori con paghe da fame e single, che restano ai margini di un mercato sempre meno accessibile. A essere più esposte sono soprattutto le famiglie in affitto, che rappresentano il 78% del totale delle famiglie che vivono una situazione di disagio. Qui si concentra il cuore del problema: il sovraffollamento del segmento della locazione, causato da una domanda crescente a fronte di un’offerta ridotta, ha impresso una nuova spinta ai canoni, saliti del 3,5% su base annua, con un’impennata ancora più marcata per i contratti destinati agli studenti, che registrano aumenti fino al 9,5%. Il peso dell’affitto sui redditi varia anche a livello territoriale. L’incidenza del canone supera la soglia di sostenibilità nel 31% dei casi nel Nord-Ovest, nel 34% nel Centro e arriva al 41% nel Sud e nelle Isole. Il fenomeno si concentra soprattutto nei grandi centri urbani: il 38% delle famiglie in disagio vive in Comuni con oltre 200mila abitanti. “Negli ultimi anni la diminuzione del potere d’acquisto dei redditi ha aumentato l’onerosità delle spese per l’abitazione nei bilanci familiari, aggravando il problema dell’affordability”, commenta Elena Molignoni, responsabile dell’Osservatorio Immobiliare di Nomisma. Con il rischio che “interi distretti e aree metropolitane non risultino più attrattive”. Un segnale che trova riscontro anche nelle dinamiche locali. Lunedì Il Sole 24 Ore ha riportato uno studio di Scenari Immobiliari secondo cui a Milano, nelle aree interessate dalle Olimpiadi invernali, gli affitti sono cresciuti tra il 5 e il 9% su base annua, con picchi nelle zone di Porta Romana e Santa Giulia, dove le trasformazioni urbane legate ai grandi eventi stanno accentuando le tensioni sul mercato della locazione. In attesa del più volte annunciato e mai concretizzato Piano Casa del governo, scrive la società di consulenza, sono necessarie “misure urgenti e straordinarie per favorire la re-immissione sul mercato dei 4,5 milioni di immobili oggi vuoti o sottoutilizzati da destinare alla ‘domanda debole'”, che non riesce più ad accedere né al mercato dell’acquisto né a quello dell’affitto a prezzi di mercato. L'articolo “1,5 milioni di famiglie in grave disagio abitativo. Al Sud 4 su 10 spendono per l’affitto più del 30% del reddito” proviene da Il Fatto Quotidiano.

Per lungo tempo l’acquisto di un immobile proveniente da una donazione è stata un’operazione problematica: il rischio a cui si poteva andare incontro era di dover restituire la casa a un erede che era stato leso nella sua quota legittima di eredità. Utilizziamo il passato perché a modificare le regole del gioco è stata la legge 182 del 2025, il decreto Semplificazioni, il cui articolo 44 ha sostanzialmente riscritto le regole della circolazione degli immobili che provengono da una donazione. Oggi come oggi, chi dovesse acquistare una casa dal donatario (il beneficiario della donazione) non rischia più di vedersi sottratto il bene: gli eventuali legittimari lesi possono chiedere esclusivamente una compensazione in denaro e non la restituzione fisica. LE INCERTEZZE DELLE DONAZIONI Diciamo tranquillamente che il sistema in vigore fino a non molto tempo fa creava non poca incertezza nel mercato immobiliare. Gli eredi legittimari, che sono stati esclusi o lesi nella legittima, avevano infatti la possibilità di agire in riduzione contro le donazioni eccedenti la quota disponibile, chiedendo la restituzione del bene donato. Ad essere coinvolto non era unicamente il donatario, ma anche gli eventuali terzi soggetti che avessero acquistato l’immobile. Il Codice civile – all’interno del previgente articolo 563 – permetteva al legittimario di chiedere la restituzione dell’immobile donato entro vent’anni dalla trascrizione della donazione. I limiti di tempo saltavano completamente nel caso in cui il coniuge o i parenti in linea retta del donante avessero deciso di notificare e trascrivere l’opposizione alla donazione. L’impatto poteva essere devastante sull’acquirente in buona fede, che poteva trovarsi nella situazione di dover restituire l’immobile, anche quando avesse ignorato completamente la donazione originaria. L’unica soluzione era quella di rivalersi sul donatario, che comunque sarebbe stato nullatenente perché risultava già incapiente nel momento in cui il legittimario aveva agito nei suoi confronti. COSA CAMBIA OGGI L’articolo 44 della legge 182 del 2025 ha modificato cinque disposizioni del Codice civile – gli articoli 561, 562, 563, 2652 e 2690 – con uno scopo ben preciso: tutelare gli acquisti effettuati a titolo oneroso. Nella nuova versione dell’articolo 563 si stabilisce che la riduzione della donazione non può pregiudicare in alcun modo i terzi ai quali l’immobile è stato alienato. Spetterà al donatario compensare in denaro i legittimari, ma solo nei limiti necessari a integrare la quota riservata. Da un punto di vista pratico, significa che nel momento in cui si acquista un immobile da un soggetto che lo ha ricevuto in donazione e l’atto viene trascritto, non si rischia più nulla. Gli eredi non potranno chiedere la restituzione fisica del bene: spetterà al donatario regolarizzare per intero la situazione, versando l’equivalente monetario della quota che risulta essere stata lesa. Da sottolineare, ad ogni modo, è che il meccanismo protesse unicamente gli acquisti effettuati a titolo oneroso: se l’immobile viene trasferito gratuitamente o donato, il nuovo proprietario resta esposto al rischio di doverlo restituire. Le regole che abbiamo visto sono valide anche per i beni mobili, sia iscritti nei pubblici registri (come le automobili) sia non iscritti: la riforma ha un impatto diretto e trasversale su tutte le partecipazioni sociali e gli aspetti che fanno capo al patrimonio personale o imprenditoriale di una determinata persona. SE IL DONATARIO È INSOLVENTE, CHI PAGA? A questo punto sorge una domanda: nel caso in cui il beneficiario della donazione dovesse essere insolvente, a chi tocca mettere mano al portafoglio per compensare i legittimari in denaro? L’unico che può essere chiamato a farlo è l’avente causa a titolo gratuito, cioè ad esempio il donatario, ma solo nei limiti del vantaggio che è riuscito a conseguire. Proviamo a fare un esempio pratico: Mario dona un immobile a Paolo, che in un secondo momento decide di donarlo a Stefano. Alla morte di Mario si scopre che è stata lesa la legittima per 50mila euro: Paolo – ossia il primo che ha ricevuto la donazione – è insolvente. Spetterà a Stefano (il secondo donatario) intervenire e coprire i 50mila euro, o la somma equivalente al valore dell’immobile se inferiore. L'articolo Chi acquista un immobile proveniente da donazione non rischia più di doverlo restituire: la novità nel dl Semplificazioni proviene da Il Fatto Quotidiano.

“A casa Paradiso” è un po’ come una coperta di cachemire. Il nuovo album di Tommaso Paradiso, in uscita venerdì 28 novembre, che segna un nuovo percorso per l’artista dalla casa discografica (passato da Universal Music a Sony Music Italia) all’agenzia live (da Vivo Concerti a Live Nation) ci regala un cantautore in stato di grazia. Dieci brani che raccontano molto dell’artista, della sua nuova vita da genitore, ma anche che spinge sull’acceleratore della curiosità e della leggerezza. Due cose che si sono perse, purtroppo, in temi di guerre feroci. Tra i brani più notevoli del disco “Tornare a casa” con il riferimento alla casa in cui è cresciuto con la madre, “Comunque splendido” sui rituali della notte, “Ma come fanno i rapper” con Setak e il brano di chiusura dedicato a Roma “Spettacolo”. “Ho vissuto, durante questi ultimi cinque anni, in grande di difficoltà e anche i dischi precedenti l’hanno un po’ dimostrato. – ha affermato Tommaso Paradiso – Nel senso che sono molto attaccato alle esperienze quotidiane alla vita e siamo passati dal Covid, al Lockdown, alle guerre fino alle stragi. Diciamo che in questi anni il mondo ci sta dando qualche segnale importante, qualche risposta e dobbiamo fare in modo che queste cose possano cambiare. Secondo me, il cambiamento avviene solo attraverso la conoscenza. Aristotele diceva che la felicità è la conoscenza. Quindi con il disco è andato e così quindi vivendo tutti i giorni della mia vita soprattutto la chiave di svolta è stato il monopattino a noleggio. Avevo la macchina, il motorino ma ora ho cambiato. Il monopattino è un mezzo leggero e mi piace noleggiarlo da qualsiasi punto di Roma, così mi metto a viaggiare con la testa, vedo le case, che sono la mia ossessione… Sull’onda di questi spostamenti è nato il disco”. Perché titolare un album sulla casa? Il concetto di casa parte appunto la mia ossessione per la casa che è un po’ morettiana, quando lui andava con la vespa in giro a vedere le zone dei quartieri di Roma e si diceva “no, questa mi piace, questa è da Prati, Mazzini, Garbatella’. Io, uguale, sono ossessionato dalle case e, non a caso, passo gran parte del mio tempo sui siti di immobiliari. È una cosa che mi manda fuori di testa e poi trovo proprio goduria, godimento, piacere, nello studiare le case. Non a caso sono amico di tanti agenti immobiliari a Roma, che di tanto in tanto mi chiamano, mi chiedono consigli… La casa più bella che hai visto ad oggi? Quella di Claudio Baglioni, la trovo catartica. Il tuo stato d’animo attuale? A 42 anni mi sono “stabilizzato” in un certo senso e la casa per me è il luogo più importante al mondo. È il mio pensiero felice come Peter Pan, il luogo ameno, il luogo della definizione della serenità, dell’amore, in qualsiasi punto del mondo mi trovi. Il mio pensiero felice è quello proprio di tornare a casa, perché c’è sempre la porta, la stessa scala, il premere il tasto dell’ascensore. Quale percorso artistico e umano ti ha portato fino a “Casa Paradiso”? Vengo da due dischi precedenti fatti di tanta guerra interiore ed esteriore, perché ho passato momenti difficili, ho accusato molto il presente. Vivo molto quello che succede fuori e dentro di noi, di me… Sull’essere leggeri ai tempi della guerra… Ci ho pensato molto e se era necessario dal momento che ci sono le stragi, muoiono bambini, scoppiamo le bombe. Ho anche pensato che fosse amorale, forse, predicare la leggerezza. Ma la musica cerca di conciliare, penso che il pop serva per questo. L’arte deve essere accogliente come il grembo di una madre. Si vocifera il tuo nome tra i Big di Sanremo, che dici? Sono tra i papabili Big di Sanremo da anni, secondo le statistiche prima o poi dovrò andare. Chissà se quest’anno, l ‘anno prossimo, tra tre anni. Però la statistica a, un certo punto, ci deve prendere. Domenica capiremo… Oggi è la giornata mondiale contro la violenza contro le donne cosa si può ancora fare? Per arginare la violenza sulle donne, secondo me, l’educazione sentimentale è importante. Purtroppo non si insegna più, si insegna poco, i modelli dei ragazzi, sono cambiati. Mia madre mi metteva in punizione e mi incuteva il terrore per il professore. Ero molto portato per lo studio, ma di tanto in tanto mi piaceva divertirmi, così quando mi sbattevano fuori dall’aula mia madre per punizione mi chiudeva in camera. Perché? Per il rispetto dell’autorità. Oggi fa figo sputare in faccia al professore o dare un ceffone, questo genere di comportamento genera violenza. È anche per questo che viene ‘normalizzata’ la violenza sulle donne. Trattarla male praticamente non viene ritenuta una cosa grave. Quindi per questo bisognerebbe premere sulla conoscenza e sull’educazione che si impartisce in famiglia. “Casa Paradiso” sarà presentato dal vivo in occasione del tour “Tommaso Paradiso Palasport 2026”, al via il 15 aprile con la data zero al PalaBigot di Gorizia, Tommaso Paradiso arriverà il 18 e 19 aprile al Palazzo dello Sport di Roma, il 22 aprile all’Unipol Forum di Milano, il 23 aprile all’Inalpi Arena di Torino, il 25 aprile all’Unipol Arena di Bologna, il 26 aprile alla Kioene Arena di Padova, il 28 aprile al Mandela Forum di Firenze e il 30 aprile al Palapartenope di Napoli. L'articolo “Mia figlia Anna mi ha cambiato, ormai sono un damerino. Amo le case, sono il riferimento degli agenti immobiliari di Roma. Io a Sanremo? Sentiremo domenica”: parla Tommaso Paradiso proviene da Il Fatto Quotidiano.