Per anni ho consigliato una cosa sola a chi si accingeva a contrarre un mutuo, soprattutto se intendeva rimborsarlo in tempi lunghi: tasso fisso. Non per prudenza borghese, perché “così si dorme tranquilli”, ma per aritmetica elementare. E quando parlo di mutuo non mi riferisco solo a quello ipotecario per l’acquisto della casa, ma a qualsiasi forma di indebitamento a medio-lungo termine, garantito o meno, dal mutuo tradizionale ai prestiti strutturati che accompagnano scelte di vita, di consumo o di riorganizzazione finanziaria. In un mondo di tassi in discesa e redditi immobili, fissare il costo del denaro era il modo più razionale per evitare che, al primo cambio di ciclo, il mutuo si trasformasse in una scommessa. Chi ha bloccato un tasso fisso quando il costo del denaro scendeva ha attraversato indenne la successiva risalita, senza finire nella morsa della variabilità che oggi pesa su chi aveva scelto il variabile. Funzionava perché il contesto lo permetteva. Oggi quel contesto non esiste più. L’epoca in cui si firmavano mutui sotto l’1% è archiviata. Non sospesa, non in pausa: finita. I movimenti sui tassi interbancari indicano che i tassi fissi (Irs a 20 anni) sono destinati a tornare sopra il 4%, mentre i variabili, oggi ancora meno cari, hanno davanti un percorso di risalita con Euribor 1 mese proiettato oltre il 3% nel prossimo quinquennio. Non è un’anomalia, è un cambio di regime. Le cause non sono tecniche, sono politiche ed economiche. La spesa pubblica cresce, i deficit si allargano, le tensioni geopolitiche sono diventate strutturali. In Europa si parla apertamente di riarmo e di grandi investimenti infrastrutturali, negli Stati Uniti il costo del debito supera quello della difesa. Tutto questo spinge verso l’alto la parte lunga della curva dei tassi e rende illusoria l’idea di un ritorno rapido ai tassi zero. Anche l’Italia sta perdendo un privilegio che per anni è sembrato normale: quello di finanziarsi come la Germania senza esserlo. Grazie all’euro e all’aggancio ai tassi Eurirs, le famiglie italiane hanno goduto di tassi che non riflettevano il nostro profilo storico di rischio. Oggi quel vantaggio si sta erodendo. Lo spread tra Btp e Bund è sceso più per le scelte fiscali di Berlino che per meriti italiani. La Germania ha archiviato l’austerità e questo sta riallineando l’Europa verso tassi più alti e più persistenti. In questo scenario il mercato continua a scegliere in massa il tasso fisso, oltre il 90% delle nuove erogazioni. Ma lo fa guardando nello specchietto retrovisore. L’Eurirs a lungo termine è già oltre il 3% e, se non scenderà, le banche non potranno continuare a comprimere i margini. I mutui fissi sopra il 4% non sono un’ipotesi catastrofista, sono una conseguenza aritmetica. Il variabile, dal canto suo, oggi costa meno ma non perché sia diventato innocuo. Le curve dei future indicano un ritorno dell’Euribor verso il 3% nel medio periodo e oltre nel lungo. Questo significa rate destinate a salire. La differenza è che nel breve il variabile permette di pagare meno interessi, soprattutto se lo spread viene negoziato davvero e non accettato come una tassa inevitabile. Il vero problema però non è scegliere tra fisso e variabile. Il vero problema sono i redditi. Dal 2010 al 2024 i redditi reali degli italiani sono cresciuti di appena un punto percentuale. Per più di dieci anni questo dato è stato mascherato dalla discesa dei tassi, che teneva basse le rate. Oggi l’equilibrio si è rotto. Tassi più alti e salari fermi stanno ribaltando il rapporto rata reddito. Non è un dettaglio tecnico, è un nodo sociale. In questo contesto continuare a parlare di mutui come se fossimo ancora nell’era dei tassi zero è una forma di autoinganno. Il tasso fisso resta una scelta difensiva per chi ha redditi solidi e orizzonti lunghi. Il variabile può tornare ad avere un senso su periodi più brevi, se il debito è gestito e non subito. Ma in entrambi i casi non esistono più scorciatoie. Il mutuo oggi non è solo un contratto. È una scelta finanziaria in un mondo più instabile, dove la geopolitica pesa anche sulla rata mensile e dove il vero limite non è il tasso, ma il reddito. Ignorarlo significa firmare pensando al passato e pagare nel futuro. L'articolo Il mutuo può diventare un cappio: quando i tassi smettono di proteggere i redditi proviene da Il Fatto Quotidiano.

Prima il blitz in Venezuela con l’obiettivo esplicito di spingere al ribasso il prezzo del petrolio fino a 50 dollari al barile. Poi l’ipotesi di vietare ai grandi investitori istituzionali di comprare case unifamiliari, l’annuncio di un tetto ai tassi delle carte di credito e un piano da 200 miliardi di dollari per far comprare obbligazioni ipotecarie alle società di servizi finanziari a supporto dei mutui Fannie Mae e Freddie Mac. Fino alla promessa che i consumatori Usa non dovranno pagare bollette più alte a causa dei data center di Big tech (anche se già succede). Per quanto l’abbia definita una bufala, la crisi dell’affordability – cioè la difficoltà crescente per milioni di americani di far quadrare il bilancio familiare – sembra spaventare non poco Donald Trump a dieci mesi dalle elezioni di Midterm. Negli ultimi giorni, in parallelo alle mosse senza precedenti sul fronte estero, il presidente Usa ha sfornato una serie di proposte che non sfigurerebbero nel programma di un candidato dell’ala sinistra del Partito democratico. Tutte accomunate da un minimo comun denominatore: il disperato tentativo di arginare la percezione di un’economia che penalizza la classe media grazie alla quale è tornato alla Casa Bianca. Partiamo dal petrolio. Dopo l’operazione che ha portato alla cattura di Nicolás Maduro e a un riassetto del controllo statunitense sulle riserve venezuelane, Trump ha annunciato che Caracas invierà “immediatamente” tra i 30 e 50 milioni di barili agli Usa e il ricavato della vendita sarà gestito “a beneficio del popolo venezuelano e degli Stati Uniti”. Poi le grande compagnie occidentali – esclusa forse Exxon, il cui ad ha avuto l’ardire di esplicitare che l’impresa al momento appare troppo rischiosa – saranno chiamate a investire almeno 100 miliardi di dollari, cifra probabilmente sottostimata, per rimettere in sesto le devastate infrastrutture di estrazione del Paese e aumentare la produzione di greggio. L’intenzione è di usare quella leva per abbattere i prezzi dell’energia, fino appunto al target di 50 dollari al barile: livello difficile da raggiungere senza un coordinamento internazionale, avvertono gli analisti, per non parlare dei rischi per i produttori statunitensi di shale oil che andrebbero fuori mercato. Poco importa al tycoon, ossessionato dalla necessità di riportare la benzina verso i 2 dollari al barile nel Paese in cui suv e pick up sono i mezzi di trasporto più popolari. Per affrontare l’emergenza della mancanza di alloggi a prezzi accessibili, il 7 gennaio Trump ha poi lanciato una proposta che sta facendo discutere: il divieto per i grandi investitori di acquistare più case unifamiliari. Al netto della necessità di approvazione da parte del Congresso, l’intervento – ispirato a proposte di legge in discussione in diversi Stati Usa – sembra mirare al bersaglio sbagliato, visto che la quota di abitazioni in mano a investitori istituzionali è in generale piuttosto bassa e il vero nodo è semmai la carenza di offerta. L’8 gennaio è stata la volta dell’ordine a Fannie Mae e Freddie Mac, le società di finanziamento ipotecario che dalla crisi finanziaria del 2008 sono sotto tutela governativa, di comprare mortgage bonds per 200 miliardi. “È uno dei miei tanti passi per ripristinare l’accessibilità economica, qualcosa che l’amministrazione Biden ha completamente distrutto”, ha sostenuto Trump sui social, chiamando in causa come sempre l’amministrazione precedente. La Casa Bianca sostiene che una spinta significativa della domanda di quei titoli potrebbe ridurre i tassi sui mutui. Ma il mercato dei titoli garantiti da ipoteca è talmente vasto (11mila miliardi di dollari) che 200 miliardi non ne sposterebbero in alcun modo gli equilibri. E in ogni caso, anche in astratto, senza un aumento dell’offerta di case una mossa del genere potrebbe al massimo sostenere la domanda. Il che per paradosso spingerebbe ulteriormente verso l’alto i prezzi, neutralizzando in parte il beneficio di tassi più bassi. All’inizio di questa settimana l’attenzione si è spostata sul costo dell’energia, con l’annuncio che Microsoft “farà importanti cambiamenti” per evitare che i consumatori paghino bollette elettriche più alte a causa della crescente domanda di energia dei data center. Solo pochi mesi fa il gruppo ha ottenuto il via libera a un finanziamento federale da 1 miliardo di dollari per riattivare il reattore nucleare Unit 1 di Three Mile Island, con l’obiettivo di usare l’energia prodotta proprio per sfamare i suoi enormi centri di elaborazione dati. Ora arriva il voltafaccia di Trump, che spiega: “I data center sono fondamentali per questo boom e per garantire la LIBERTÀ e la SICUREZZA degli americani, ma le grandi aziende tecnologiche che li costruiscono devono “pagarsi le spese””. E promette altri annunci analoghi nelle prossime settimane. In mezzo c’è stata la notizia clamorosa dell’indagine su Jay Powell, presidente della Fed: a detta del diretto interessato una mossa che punta a consentire al presidente di prendere il controllo della politica monetaria e far approvare gli auspicati tagli dei tassi. Trump ha negato qualunque coinvolgimento. A detta di molti osservatori, mettere in discussione l’indipendenza della banca centrale avrebbe comunque effetti opposti rispetto ai desiderata della Casa Bianca: alimenta tensioni sui mercati, il che può spingere al rialzo i premi al rischio rendendo più costoso il credito. Non solo: se passerà il messaggio che le decisioni sui tassi sono guidate dalla pressione politica più che dai dati economici (inflazione effettivamente domata), famiglie e imprese tenderanno ad aspettarsi che in futuro i prezzi tornino ad aumentare. E si comporteranno di conseguenza, contribuendo a una nuova ondata inflazionistica. Un pericoloso boomerang per le ambizioni di Trump. L'articolo Dal blitz in Venezuela per ridurre il costo della benzina agli annunci su carte di credito e mutui: ora Trump prende sul serio l’emergenza prezzi proviene da Il Fatto Quotidiano.

Jacques e Jessica Moretti – i due coniugi indagati per omicidio e lesioni colpose per il devastante incendio del bar Costellation – hanno costruito in pochi anni un piccolo impero economico tra la località vallesana di Crans-Montana, il vicino villaggio di Lens e la Costa Azzurra francese. Un’ascesa rapida e apparentemente inarrestabile, oggi al centro di forti interrogativi dopo la più grave tragedia avvenuta negli ultimi cinquant’anni nella stazione sciistica svizzera con 40 morti e oltre 120 feriti, che è diventata oggetto di un’inchiesta giornalistica della testata giornalistica svizzera insideparadeplatz.ch. I giornalisti svizzeri, specializzati in inchieste economiche finanziarie, hanno ricostruito la fondazione di questo impero studiando le visure. E sarebbe emerso che gli acquisiti di proprietà sono avvenuti senza contrarre debiti con le banche o accendere mutui. La domanda dei cronisti svizzeri è semplice: da dove provengono i capitali che hanno permesso ai Moretti di finanziare locali, ristrutturazioni, feste e acquisti immobiliari senza ricorso a mutui? In una località dove, come osservano gli stessi ristoratori, “tre mesi di incassi devono sostenere nove mesi di stagione morta”, l’ascesa dei coniugi appare fuori scala. Un successo imprenditoriale per alcuni, un enigma finanziario per altri, su cui si è acceso un faro per la strage che ha sconvolto Svizzera, Italia, Francia e altri paesi. I PRIMI ACQUISTI IMMOBILIARI A LENS Secondo il quotidiano svizzero il primo investimento immobiliare in Svizzera risale al marzo 2020, nel pieno dell’esplosione della pandemia da Covid-19. I coniugi Moretti acquistano la loro prima casa a Lens, comunità natale di Jacques, poco sopra la valle del Rodano. L’immobile ha una superficie complessiva di 298 metri quadrati, suddivisi in 80 m² di abitazione, 112 m² di giardino, 106 m² di ulteriore superficie edificabile. Secondo l’estratto del registro fondiario, il valore stimato dell’immobile è di 820.000 franchi svizzeri pari al cambio attuale di poco più di 880mila euro. Un dettaglio rilevante: non risulta iscritta alcuna ipoteca, segno che l’acquisto sarebbe avvenuto “senza ricorso a finanziamenti bancari”. Quattro anni e mezzo più tardi, l’8 ottobre 2024, la coppia torna a investire nello stesso comune. Questa volta la superficie è ancora più ampia: 501 metri quadrati, di cui: 147 m² di giardino, 126 m² classificati come “altro spazio verde”. Il valore stimato è di 410.000 franchi ovvero 440mila euro, “anche in questo caso pagati con fondi propri e senza alcuna ipoteca registrata”. Due immobili residenziali, entrambi liberi da debiti, in una zona dove i prezzi restano proibitivi: un risultato non comune per imprenditori della ristorazione locale, osservano i giornalisti svizzeri BAR, RISTORANTI E LOCALI NOTTURNI: IL CUORE DEGLI AFFARI Nel frattempo, l’attività principale dei Moretti si sviluppa nella ristorazione e nella vita notturna di Crans-Montana. La coppia è titolare al 50% di quattro società in Svizzera: Le Constellation acquisito nel 2015, inizialmente come sala da tè, viene trasformato in un lounge bar e poi, di fatto, in una discoteca, sebbene questa attività non risulti formalmente nei documenti del Registro di commercio del Vallese Centrale. Il capitale sociale dichiarato è di 20.000 franchi. Secondo l’ex proprietario, i Moretti hanno acquistato i muri solo in un secondo momento: “Tutto il resto era già di loro proprietà” ha rivelato ai reporter insideparadeplatz.ch. Dal 2015 avrebbero investito decine di migliaia di franchi nella ristrutturazione. C’è poi Le Senso, aperto nel 2020 a Crans-Montana, è un pub specializzato nella preparazione di hamburger. Le Vieux Chalet 1978 è un ristorante aperto nel 2023 a Lens, con cucina ispirata alla Corsica, terra d’origine a cui Jacques Moretti è rimasto fortemente legato. Le Constel – riporta ancora la testata finanziaria svizzera – è la società fondata nel 2022 per l’esercizio di bar. Del gruppo faceva parte anche Petite Maison, cui è stata successivamente revocata la licenza. In totale, tre ristoranti e locali (due dei quali in una delle stazioni sciistiche più rinomate della Svizzera, sede di campionati mondiali) e due immobili residenziali nella stessa area. FESTE, INCASSI E UNO STILE DI VITA OSTENTATO Le Constellation – trasformatosi in una trappola di fuoco per i ragazzini che stavano festeggiando il Capodanno – nel giro di poco tempo è diventato rapidamente un simbolo della vita notturna di Crans-Montana. Serate a tema, feste mascherate ispirate a Eyes Wide Shut, eventi di San Valentino con braccialetti luminosi per indicare lo “status sentimentale” dei clienti. Nel seminterrato del locale, secondo diverse testimonianze, esisteva un’area nota come “Bar Clandestin”, una sala privata dai toni blu-neon, teatro di serate erotiche, stappate di champagne e presenze di minorenni dopo la mezzanotte. I prezzi erano elevatissimi: 140 franchi per l’ingresso e 500 franchi per una bottiglia di champagne. Solo durante la notte di Capodanno, in poche ore, gli incassi avrebbero raggiunto decine di migliaia di franchi. Lo stesso locale che il sindaco di Crans Montana ha ammesso non sia stato mai controllato negli ultimi cinque anni e la cui uscita di sicurezza sarebbe stata chiusa per evitare che qualcuno entrasse senza pagare. I PRECEDENTI DI JACQUES MORETTI L’ascesa “appare ancora più sorprendente alla luce del passato” di Jacques Moretti osservano i cronisti. Oggi 49enne, ha trascorso quattro mesi in carcere nel 2008, con altri otto mesi con la condizionale, per sfruttamento della prostituzione. In precedenza, in Francia, era stato coinvolto anche in procedimenti per truffa, rapimento e sequestro di persona, come riportato da Le Parisien e France Info. ATTIVITÀ ANCHE IN FRANCIA: TRA CANNES E PARIGI Gli affari dei Moretti non sarebbero limitati alla Svizzera. Jessica Moretti – come riporta il Corriere della Sera – risulta titolare di una società individuale a Cannes per la gestione e l’affitto di immobili, con sede a Villa Ad Alta, in Rue Léon Noël, a pochi minuti a piedi dalla Croisette. Gli appartamenti dell’edificio, moderno e di valore stimato intorno ai 5.000 euro al metro quadrato, sono offerti in affitto su diverse piattaforme online. Non è chiaro se gli immobili siano di proprietà diretta di Jessica o gestiti per conto terzi. Fino a due anni fa esisteva anche una succursale a Parigi, in rue de Tocqueville, nei pressi dell’Arco di Trionfo, poi chiusa. Resta incerto se fosse collegata a un immobile di proprietà o a una semplice attività di intermediazione, riporta il quotidiano di via Solferino. Jessica è figlia di un vigile del fuoco di Cannes e nipote del presidente del comitato municipale per gli incendi boschivi di Auribeau-sur-Siagne. L’INCHIESTA DOPO LA STRAGE E LE POLEMICHE Dopo la tragedia di Capodanno, costata la vita a 40 bambini e ragazzi e segnata da oltre 100 feriti, i coniugi Moretti risultano indagati dalla procura cantonale per omicidio plurimo colposo, lesioni personali e incendio colposo. La gestione dell’inchiesta sta sollevando forti polemiche: nessun arresto immediato (in considerazione del fatto che i reati sono di natura colposa, ndr), nessuna perquisizione domiciliare, nessun sequestro di telefoni, computer o conti bancari nei primi giorni. Critiche sono state mosse anche alla mancata adozione di misure nei confronti dei responsabili dei controlli edilizi e di sicurezza. IL SILENZIO E LA DICHIARAZIONE Dopo giorni di silenzio, Jacques e Jessica Moretti hanno diffuso una dichiarazione congiunta rilasciata ieri dopo la diffusione della notizia dei mancati controlli del locale. “Non cercheremo in alcun modo di sottrarci” alle nostre responsabilità. Siamo devastati e sopraffatti dal dolore, i nostri pensieri sono costantemente rivolti alle vittime, ai loro cari che subiscono un lutto così brutale e prematuro, e a tutti coloro che stanno lottando per la propria vita”, hanno scritto. Aggiungono di avere “piena fiducia negli inquirenti affinché facciano luce sulla vicenda e rispondano a tutte le domande” e ribadiscono la loro “piena collaborazione”. L'articolo “Dai bar di Crans-Montana agli immobili senza mutuo: la sorprendente ascesa economica dei coniugi Moretti” proviene da Il Fatto Quotidiano.

Conviene davvero tenere i soldi investiti e comprare casa con un mutuo? La risposta esiste, ed è molto meno glamour dei consigli da social: la leva funziona solo se i tuoi investimenti battono stabilmente il costo del debito. Quando questo non accade, l’unico a guadagnarci è chi il mutuo te lo ha venduto Comprare casa è una delle decisioni finanziarie più rilevanti nella vita di una persona e la domanda ricorrente è sempre la stessa: se si dispone di un capitale sufficiente per l’acquisto dell’immobile, conviene pagare in contanti o accendere comunque un mutuo e investire il capitale disponibile? La risposta può sembrare complessa, ma in realtà parte da un principio molto semplice e verificabile: la leva finanziaria diventa vantaggiosa solo se il rendimento ottenibile dagli investimenti supera in modo stabile il costo del debito. Se questa condizione non si realizza, il mutuo non crea valore aggiuntivo, ma diventa un peso finanziario senza alcun beneficio compensativo. La narrazione secondo cui “conviene sempre fare il mutuo e tenere investiti i propri risparmi” si fonda sull’idea che il rendimento degli investimenti sia costantemente superiore al tasso del finanziamento. È un ragionamento lineare, apparentemente logico, ma che ignora sia la variabilità dei mercati sia l’impatto del flusso di cassa mensile sulla vita reale di una famiglia. Consideriamo, ad esempio, un mutuo da 220mila euro al 3,5% per 25 anni. La rata mensile si aggira intorno ai 1.100 euro. Chi acquista cash quella rata non la paga e potrebbe destinare tale importo a un piano di accumulo disciplinato, costruendo nel tempo un patrimonio finanziario parallelo alla casa acquistata. Quando si fanno i conti con rendimenti realistici, il confronto tra mutuo e pagamento cash diventa meno scontato di quanto sembri. Se immaginiamo che l’investimento renda intorno al 2,2% l’anno, chi compra casa cash e investe ogni mese l’equivalente della “rata che non paga” finisce con più soldi di chi fa il mutuo e lascia investito il capitale iniziale. Anche se il rendimento sale al 3,5%, cioè lo stesso tasso del mutuo, i due percorsi si equivalgono e chi paga cash conserva comunque un piccolo vantaggio, perché non ha il peso fisso della rata tutti i mesi. La leva finanziaria comincia davvero a funzionare solo quando l’investimento supera il 4% annuo. Ma ottenere quel rendimento in modo continuo, anno dopo anno, è tutt’altro che facile. Bisogna togliere dalle percentuali le tasse, l’imposta di bollo e i costi di gestione, e soprattutto bisogna sperare che il mercato finanziario mantenga quel ritmo per molti anni di fila. Una cosa che, nella vita reale, non accade quasi mai con regolarità se il tuo patrimonio investito non è seguito con particolare attenzione. Un ulteriore elemento spesso trascurato riguarda il peso del flusso di cassa mensile. Chi accende un mutuo deve sostenere un’uscita obbligatoria tutti i mesi: nei mutui a tasso fisso la rata rimane costante, mentre nei mutui a tasso variabile può cambiare nel tempo seguendo l’andamento dei tassi di interesse. Chi compra cash, invece, non ha questo vincolo e può investire liberamente la stessa cifra ogni mese. Questa differenza incide sul risultato finale perché l’investimento periodico, grazie al meccanismo dell’accumulo, riduce il rischio legato ai movimenti dei mercati, mentre chi lascia investito un capitale unico iniziale è completamente esposto alla volatilità. Se si osservano questi elementi nel loro insieme, emerge un quadro chiaro e privo di ambiguità: il mutuo può essere una scelta efficiente solo se il rendimento netto dell’investimento riesce a superare in maniera stabile il costo del debito. Se questa condizione non si manifesta, acquistare cash e investire la cifra equivalente alla rata consente di ottenere un risultato complessivo più sicuro e spesso più elevato. La conclusione è quindi meno ideologica e più tecnica di quanto spesso si legga nelle semplificazioni online. La leva finanziaria non è una panacea e non è nemmeno un nemico da evitare. È soltanto uno strumento che funziona quando ci sono le condizioni matematiche per farlo funzionare. Quando queste condizioni non ci sono, l’unico soggetto che ottiene un risultato certo è l’intermediario che eroga il finanziamento, perché incassa gli interessi indipendentemente dall’andamento degli investimenti del cliente. Tutti gli altri attori sono esposti al rischio che il rendimento reale dell’investimento non sia sufficiente a compensare il costo del debito. L'articolo Perché per comprare casa il mutuo non è sempre la scelta più furba: la verità sulla leva finanziaria proviene da Il Fatto Quotidiano.